Komisyon faturası nasıl düzenlenir?
Emlak danışmanlığı bir aracılık hizmetidir; komisyonu kimden alıyorsanız faturayı da ona kesersiniz. Satışta hem alıcıdan hem satıcıdan komisyon alıyorsanız iki ayrı fatura düzenlenir. Kiralamada komisyonu kiracı ya da ev sahibi hangisi ödüyorsa fatura ona kesilir.
Fatura, hizmetin tamamlandığı tarihten (çoğunlukla tapu devrinin ya da kira sözleşmesinin imzalandığı gün) itibaren en geç 7 gün içinde düzenlenmelidir. Vergi mükellefi olmayan bir müşteriye kesilecek komisyon 2026'da 12.000 TL'yi aşıyorsa müşteri istemese de fatura verilir; komisyonlar çoğunlukla bu tutarı geçer.
Örneğin gerçek usuldeki bir emlakçı bir daire satışında alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı 80.000 TL + KDV komisyon aldığında iki ayrı fatura keser; ikisi de e-Arşiv sınırının çok üzerindedir.
e-Fatura ve e-Arşiv: emlakçıya özel sınır
Gayrimenkul alım-satımı ve kiralaması yapanlar ile bunlara aracılık edenler için e-Fatura sınırı 500.000 TL brüt satış hasılatıdır; genel sınır olan 3.000.000 TL'den çok daha düşüktür. Bu sınırı aşan emlakçı e-Fatura'ya ve aynı tarihte e-Arşiv'e geçer. Tebliğ bu grup için ayrı bir geçiş süresi saymaz; uygulamada genel kural olan izleyen yılın 1 Temmuz'u esas alınır. Kendi geçiş tarihinizi mali müşavirinizle teyit edin.
Bu sınırın altında kalsanız da 2026'da işletme hesabında ve basit usulde vergiler dahil 3.000 TL'yi aşan faturalar e-Arşiv olmalıdır. Komisyon faturaları bu tutarın altında nadiren kaldığı için e-Arşiv düzeni emlakçı için 2026'da zaten gereklidir.
Hangi usuldesiniz?
Emlakçılık, 2026'da büyükşehirlerde basit usulden çıkarılan işler arasında yer almıyor. Hizmet işi olduğu için basit usul sınırı yıllık 600.000 TL gayrisafi iş hasılatıdır; işyeri kirası da büyükşehir belediye sınırları içinde 99.000 TL'yi, diğer yerlerde 60.000 TL'yi aşmamalıdır. Birkaç satış işlemi 600.000 TL'yi aşmaya yetebileceğinden, işlem sayınız arttığında gerçek usule geçişi önceden planlayın.
Basit usuldeyseniz komisyon faturanızda KDV göstermezsiniz. Gerçek usulde komisyona KDV eklenir ve aylık KDV beyannamesi verilir; ilan sitesi üyelikleri, reklam, ofis kirası, araç ve telefon giderleri belgeli olduğu sürece kazançtan düşülür.
Programda adım adım
Aşağıdaki adımlar onmuhasebeciniz.com'daki Önmuhasebeciniz programında yapılır. Program tarayıcıdan kurulumsuz çalışır; iOS, Android, Windows ve macOS uygulamaları da vardır.
- Müşteri kartlarını açın. Komisyon faturası keseceğiniz alıcı, satıcı, kiracı ve ev sahipleri için cari kart açın; fatura keserken müşteri bilgileri otomatik dolar.
- Kapora ve komisyon tahsilatını izleyin. Komisyonun bir kısmı kaporayla, kalanı tapuda ödeniyorsa tahsilatları cari hesaba girin; kalan bakiye her an görünür.
- Faturayı 7 gün içinde kesin. İşlem tamamlanınca komisyon faturasını düzenleyin. Yıllık Pakette fatura e-Arşiv olarak GİB'e iletilir ve müşteriye e-posta ile gönderilir.
- Giderleri kaydedin. İlan sitesi üyelikleri, reklam, ofis kirası, yakıt ve telefon giderlerini kategoriyle girin; aylık raporda hangi kanala ne kadar harcadığınızı görürsünüz.
- Hasılatı yıl içinde izleyin. Gelir raporunda yıl başından bu yana komisyon toplamınızı takip edin; basit usulün 600.000 TL'lik ve e-Fatura'nın 500.000 TL'lik sınırına ne kadar yaklaştığınızı görürsünüz.
- Danışmanları kullanıcı olarak ekleyin. Ofiste birden çok danışman varsa onları kullanıcı olarak ekleyin; Yıllık Pakette her danışmanın neye erişeceğini yetki seviyeleriyle belirlersiniz.
Ücretsiz plan yeter mi?
Komisyon faturasını programdan e-Arşiv olarak göndermek istediğiniz anda ücretsiz plan yetmez.
Ücretsiz planda 50 cari ve ayda 100 fatura vardır; işlem sayısı düşük bir emlak ofisi için bu sınırlar sorun olmaz. Her alıcı, satıcı ve kiracı yeni bir cari kayıt olduğu için 50 cari, yoğun bir ofiste birkaç ayda dolabilir.
Asıl sorun belge türündedir: komisyon faturaları neredeyse her zaman vergiler dahil 3.000 TL'yi aştığı için 2026'da e-Arşiv olarak düzenlenmelidir ve ücretsiz planda faturalar yalnız PDF olarak oluşur. Ücretsiz planı müşteri, kasa ve gider takibi için kullanıp faturayı GİB'in e-Belge portalından kesebilir ya da e-Arşiv'i programdan göndermek için Yıllık Pakete (6.500 TL + KDV / yıl) geçebilirsiniz.
Planların ayrıntılı karşılaştırması fiyat sayfasında, ücretsiz hesapla başlama adımları 3 adımda başlangıç sayfasında.
Sık yapılan hatalar
- Alıcı ve satıcı komisyonunu tek faturada toplamak. Her taraf kendi ödediği komisyonun faturasını alır.
- Faturayı tapudan haftalar sonra kesmek. Süre 7 gündür; geç kesilen fatura hiç düzenlenmemiş sayılır.
- 500.000 TL'lik e-Fatura sınırını gözden kaçırmak. Genel 3.000.000 TL sınırı gayrimenkul aracılığına uygulanmaz.
- İade edilen kaporanın kaydını düzeltmemek. İşlem iptal olup kapora geri verildiğinde cari hesap ve kasa kaydı da düzeltilmelidir.
- Basit usuldeyken komisyona KDV eklemek. Gösterilen KDV'yi beyan edip ödemek zorunda kalırsınız.
Sık sorulan sorular
Emlakçı e-Fatura'ya geçmek zorunda mı?
Gayrimenkul alım-satımı ve kiralamasına aracılık edenlerde e-Fatura sınırı 500.000 TL brüt satış hasılatıdır. Bu sınırı aşan emlakçı e-Fatura ve e-Arşiv kullanır; geçiş tarihinizi mali müşavirinizle teyit edin.
Emlak komisyonu için kime fatura kesilir?
Komisyonu ödeyen kişiye. Satışta alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı komisyon alıyorsanız iki ayrı fatura düzenlenir.
Emlakçı basit usulde olabilir mi?
Evet; emlakçılık 2026'da büyükşehirlerde gerçek usule alınan işler arasında değildir. Yıllık iş hasılatınız 600.000 TL'yi ve işyeri kiranız sınırı aşmıyorsa basit usulde kalabilirsiniz.
Emlak ofisi için hangi plan uygun?
Müşteri, kasa ve gider takibi için ücretsiz planla başlayabilirsiniz. Komisyon faturalarını programdan e-Arşiv olarak göndermek için Yıllık Paket gerekir.
Program, plan ve destekle ilgili diğer sorular sık sorulan sorular sayfasında.